İmar ve İnşaat Hukuku 2 dk okuma
Kat karşılığı inşaatta müteahhit işi bitirmezse arsa sahibinin seçenekleri
Arsa payı karşılığı inşaatta teslim gecikmesi: sözleşmenin şekli, temerrüt, süre verme, sözleşmeden dönme, tapu iptali, delil tespiti ve gecikme zararı.
Av. Hüseyin ÖztürkHukuk & Danışmanlık Bürosu
Kısa yanıt: Yüklenici inşaatı süresinde bitirmezse arsa sahibi; süre vererek işin tamamlanmasını ve gecikme zararını isteyebilir, ya da koşulları varsa sözleşmeden dönebilir. Hangi yolun seçileceği, sözleşmenin şekline, inşaatın ilerleme düzeyine ve tapu devrinin yapılıp yapılmadığına göre değişir.
Arsa payı karşılığı inşaat (kat karşılığı) sözleşmeleri, deprem sonrasında Hatay’da yeniden yapımın en yaygın yolu hâline geldi. Teslim tarihinin geçmesi ya da inşaatın uzun süre durması ise sık karşılaşılan sorunlardır. Bu yazı arsa sahibinin başlıca seçeneklerini özetler.
Önce sözleşmenin şekli
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taşınmaz devri borcu içerdiğinden noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Adi yazılı sözleşmelerde geçerlilik sorunu doğabilir; bununla birlikte tarafların edimlerini büyük ölçüde yerine getirdiği durumlarda şekle aykırılığın ileri sürülmesi dürüstlük kuralı çerçevesinde ayrıca değerlendirilir.
Temerrüt: süre verilmesi
Sözleşmede kesin bir teslim tarihi varsa, bu tarihin geçmesiyle yüklenici temerrüde düşer; aksi hâlde ihtarla temerrüde düşürülmesi gerekir. Temerrüt hâlinde arsa sahibi, yükleniciye işin tamamlanması için uygun bir süre verir. Bu süre içinde de işin tamamlanmaması hâlinde kanundaki seçimlik haklar doğar:
- İşin tamamlanmasını ve gecikme nedeniyle uğranılan zararın (ör. kira kaybı) giderilmesini istemek,
- İşin tamamlanmasından vazgeçerek uğranılan zararın tazminini istemek,
- Sözleşmeden dönmek.
Teslim gününü beklemeden dönme
Yüklenici işe zamanında başlamaz, işi sözleşmeye aykırı biçimde geciktirir ya da işin teslim gününde bitirilemeyeceği açıkça anlaşılırsa, arsa sahibi teslim gününü beklemeden sözleşmeden dönebilir. İnşaat ilerlemiş bir aşamadaysa, dönmenin sonuçları (geriye mi ileriye mi etkili olacağı) yargı kararları ışığında ayrıca değerlendirilir.
Tapu devri yapılmışsa
Sözleşme gereği yükleniciye avans olarak bağımsız bölüm devredilmişse ve yüklenici edimini yerine getirmemişse, devredilen payların iadesi için tapu iptali ve tescil davası açılabilir. Dava sürerken bu payların üçüncü kişilere devrini önlemek için ihtiyati tedbir istenmesi önemlidir.
Mevcut durumun tespiti
Hangi yol seçilirse seçilsin, inşaatın gerçek ilerleme düzeyi ve eksik işlerin değeri ileride tartışma konusu olacaktır. Mahkemeden delil tespiti istenerek inşaatın o anki durumu bilirkişi raporuyla kayıt altına alınabilir.
Dikkat: Sözleşmedeki cezai şart, gecikme tazminatı ve fesih hükümleri birlikte okunmalıdır; bazı sözleşmeler ihtar ve süre verme konusunda ayrıca usul öngörür.
Sık sorulan sorular
Sözleşme noterde yapılmadıysa geçersiz mi sayılır?
Kural olarak resmî şekle uyulmaması geçersizlik sonucu doğurur. Ancak taraflar edimlerini büyük ölçüde yerine getirmişse, şekle aykırılığın ileri sürülmesi hakkın kötüye kullanılması sayılabilir; durum dosyaya göre değerlendirilir.
Gecikme zararı nasıl hesaplanır?
Genellikle, teslim edilmesi gereken bağımsız bölümlerin gecikilen süre boyunca getirebileceği kira bedeli esas alınır. Sözleşmede cezai şart kararlaştırılmışsa bu hüküm ayrıca dikkate alınır.
Kat malikleri arasında anlaşmazlık varsa ne olur?
Çok malikli yapılarda yükleniciyle sözleşme ve sözleşmeden dönme gibi kararların hangi çoğunlukla alınacağı, yapının durumuna ve uygulanacak özel düzenlemelere göre değişir; kararların usulüne uygun alınması önemlidir.
Dayanak: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 117, 123–125, 470–475; 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 2 ve 706; 6100 sayılı HMK m. 389 ve 400. Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır.
Yazı hakkında
Av. Hüseyin Öztürk Hukuk ve Danışmanlık Bürosu
Antakya merkezli büro; Hatay başta olmak üzere Türkiye genelinde dava ve takip süreçlerinde temsil ile hukuki danışmanlık.
