Kiradaki ev satılırsa yeni ev sahibi kiracıyı çıkarabilir mi?

Kiracılı bir evin satılması, hem kiracı hem alıcı açısından aynı soruları doğurur: Sözleşme devam eder mi, kira kime ödenir, altı ay sonunda ev mutlaka boşaltılır mı? Bu soruların yanıtı, satış işlemi ile tahliye sürecini birbirinden ayırmakla başlar. Bu yazı, konut kiralarında olağan satış ve yeni malikin ihtiyaç iddiası bakımından genel çerçeveyi açıklar.

Kiradaki ev satılınca mevcut sözleşme geçersiz mi olur?

Hayır. Türk Borçlar Kanunu’nun 310. maddesi uyarınca kiralananın el değiştirmesi halinde yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Dolayısıyla yalnız satış nedeniyle mevcut kira ilişkisini sıfırdan kurmak veya mutlaka yeni bir sözleşme imzalamak gerekmez. Kiracının kullanım hakkı gibi kira ödeme ve özenle kullanma borcu da devam eder.

Yeni malikin sözleşmeye taraf olması, önceki kira sözleşmesindeki her kaydın ayrıca hukuka uygun olduğu anlamına gelmez. Bununla birlikte satış, tek başına yeni bir kira başlangıç tarihi yaratmaz. Kiracıya sunulan yeni sözleşme veya tahliye taahhüdü, mevcut ilişkinin devamından farklı hukuki sonuçlar doğurabileceği için içeriği ayrıca değerlendirilmelidir. Türk Borçlar Kanunu, m.310.

Yeni ev sahibi “kendim oturacağım” diyerek kiracıyı çıkarabilir mi?

Kanunun 351. maddesi, yeni malikin taşınmazı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri ihtiyacı nedeniyle kullanma zorunluluğunu düzenler. Taşınmazı satın almak ile bu zorunluluğun bulunması aynı şey değildir. Uyuşmazlık halinde ihtiyacın dayanağı ve somut koşullar mahkeme tarafından değerlendirilir.

İhtiyaç iddiası, başka bir kiracıdan daha yüksek kira alınması isteğiyle karıştırılmamalıdır. Bildirimin yapılması da ihtiyacın ispat edildiği veya tahliyenin kesinleştiği anlamına gelmez. Taraflar anlaşmazsa kanuni başvuru ve yargılama süreci gerekir; malik sıfatı, kilidi değiştirerek konuta el koyma yetkisi sağlamaz.

Yeni malikin bir aylık bildirim ve altı aylık süresi ne anlama gelir?

TBK m.351 iki ayrı yolu düzenler. İlkinde edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapılması koşuluyla altı ay sonra dava açılması gündeme gelir. İkincisinde yeni malik, ihtiyaç nedeniyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava yoluyla kullanabilir. Hangi yolun uygulanacağı edinme tarihi, kira dönemi ve bildirimin durumuna göre belirlenir.

Altı ay, bildirimin gönderildiği tarihten başlayan genel bir “evden çıkma süresi” değildir. Edinmeye dayalı bu yolun süreleri birlikte ele alınmalıdır. Bildirimin yalnız hazırlanma veya gönderilme tarihiyle yetinilmemeli; kiracıya ulaşması ve bunun ispatı da kontrol edilmelidir. TBK m.353’teki dava açma süresinin uzamasına ilişkin yazılı bildirim düzenlemesi de somut olayda ayrıca önem taşıyabilir. Bu nedenle bildirim ve dava için son gün hesabı yalnız bu genel anlatıma dayanılarak yapılmamalıdır.

Yeni ev sahibi kirayı istediği kadar artırabilir mi? Kira kime ödenir?

Satış, kirayı tek taraflı olarak piyasa seviyesine çıkarma yetkisi vermez. Kira artışı ve kira bedelinin mahkemece belirlenmesi, TBK m.344 ve devamındaki kurallara tabidir. Beş yıldan uzun süren veya beş yıldan sonra yenilenen ilişkilerde bedelin belirlenmesi ayrı koşullara bağlıdır; bu durum da malikin istediği tutarın kendiliğinden borç haline geldiği anlamına gelmez.

Ödeme bakımından yeni malik ve ödeme bilgileri doğrulanmalıdır. Yalnız bir mesajla iletilen farklı hesap numarasına dayanmak yerine, mülkiyet değişikliğini ve ödeme yapılacak kişiyi gösteren bilgi ve belgeler birlikte değerlendirilmelidir. Taraflar arasında uyuşmazlık çıkması kira borcunu ortadan kaldırmaz; ödemenin durdurulması başka sonuçlar doğurabilir. Önceki ödemeler, dekont açıklamaları ve yeni malikin bildirimleri saklanmalıdır.

İlgili açıklama: Beş yılı dolan kirada ev sahibi istediği zammı yapabilir mi?

Yeni malikin açacağı tahliye davasında arabuluculuk zorunlu mu?

Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda, kanundaki ilamsız icra yoluyla tahliye istisnası dışında, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Yeni malikin ihtiyaç nedeniyle açacağı tahliye davası da bu çerçevede ele alınır. Arabuluculuğa başvurulması, ihtiyacın kabul edildiği veya kiracının tahliyeyi kabul etmek zorunda olduğu anlamına gelmez.

Arabuluculuk başvurusu ve son tutanak tarihleri, dava süresi hesabıyla birlikte değerlendirilmelidir. Kanunun 18/A maddesindeki süreye ilişkin kurallar, her bildirimin veya bekleme süresinin kendiliğinden uzadığı biçiminde yorumlanmamalıdır. Başvurunun zamanı ve dava açma hakkının doğumu somut dosyaya göre kontrol edilir. 6325 sayılı Kanun, m.18/A ve 18/B.

Kiracı ve yeni malik hangi belgeleri saklamalı?

• Kira sözleşmesi ve sonradan yapılan yazılı anlaşmalar.
• Edinme tarihini ve mülkiyet durumunu gösteren kayıtlar.
• İhtiyaç bildirimi, tebliğ veya teslim kayıtları ve yazışmalar.
• Kira dekontları, ödeme açıklamaları ve hesap bildirimleri.
• İhtiyaç iddiasına dayanak olan belgeler.
• Varsa arabuluculuk başvurusu, son tutanak ve dava evrakı.

Bir belgenin adı kadar içeriği de önemlidir. “İhtarname” başlıklı her yazı tahliye hakkı doğurmaz; “sözleşme yenileme” olarak sunulan bir belge de yalnız teknik bir işlem olmayabilir. Belgeler tarih sırasıyla birlikte incelenmelidir.

Sonuç ve değerlendirmenin sınırları

Evin satılmasıyla kira ilişkisinin sürmesi temel kuraldır. Yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliye istemesi ise ayrı koşullara bağlıdır. Doğru değerlendirme için üç soru birlikte cevaplanmalıdır: Mülkiyet ne zaman kazanıldı, sözleşme dönemi ne zaman bitiyor ve hangi yazılı bildirim ne zaman ulaştı?

Sık sorulan sorular

Kaynaklar

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu: m.310, 313–315, 344–345, 350–355.
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu: m.18/A ve 18/B.

Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır. Somut uyuşmazlıkta sözleşme, bildirimler, edinme ve tebliğ tarihleri ile yürürlükteki mevzuat birlikte incelenmelidir.