Yıllık kira artışı ile kira tespiti aynı mı?
TBK 344, yenilenen dönemlerdeki artış anlaşmaları için bir önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını sınır kabul eder. Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ise aynı maddenin üçüncü fıkrası uygulanabilir. Bu değerlendirmede endeks yanında kiralananın durumu, emsal kira bedelleri ve hakkaniyet önem taşır. Beş yılın dolması her yıl serbestçe yeni piyasa bedeli dayatılması anlamına gelmez.
Beş yıl hangi tarihten hesaplanır?
Sözleşmenin başlangıcı, yenileme dönemleri ve sonradan imzalanan belgelerin niteliği belirlenmelidir. Her ek protokolün beş yıllık hesabı mutlaka sıfırladığı varsayılamaz. Daha önce bedel tespiti yapılmış olması da incelemeyi etkileyebilir. Başlangıç sözleşmesi bulunmadan yalnız “bu evde altı yıldır oturuyorum” ifadesi üzerinden dava dönemi belirlemek sağlıklı değildir.
Yeni tutar ne zamandan itibaren geçerli olur?
TBK 345 uyarınca kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir; ancak tespit edilen bedelin hangi dönemden başlayacağı ayrı bir sorudur. Yeni dönemden en geç otuz gün önce dava açılması veya bu sürede yazılı artış bildirimi yapılıp davanın izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açılması önem taşır. Sözleşmede yeni dönemde artış hükmü bulunması hâlinde ayrıca düzenlenen kural vardır. Arabuluculuk tarihleri ve sürelerin etkisiyle birlikte somut takvim hazırlanmalıdır.
Emsal ilan tek başına sonucu belirler mi?
İlan bedeli, gerçekleşmiş kira bedeliyle aynı olmayabilir. Konum, büyüklük, bina yaşı, kat, kullanım biçimi ve taşınmazın mevcut durumu karşılaştırmayı etkiler. Bu nedenle birkaç yüksek fiyatlı ilanı seçip kesin yeni kira hesaplamak yanıltıcıdır. Mahkeme incelemesinde dosyaya sunulan emsallerin karşılaştırılabilirliği ve diğer deliller değerlendirilir. Her dosyada uygulanacak sabit bir indirim oranı varmış gibi hesap yapılmamalıdır.
Varsayımsal örnek
1 Ekim 2021 başlangıçlı bir konut kirasında 1 Ekim 2026 dönemi için uyuşmazlık çıktığını varsayalım. Beş yılın tamamlanması emsal temelli değerlendirmeyi gündeme getirebilir. Fakat ev sahibinin eylül sonunda mesajla istediği rakam, tek başına mahkemenin tespit edeceği bedel değildir. Bildirim, sözleşmedeki artış maddesi, arabuluculuk ve dava tarihleri sonucu etkiler. Bu örnek bir ödeme talimatı veya gerçek dosya değerlendirmesi değildir.
Başvuru öncesi kontrol listesi
İlk kira sözleşmesi ve ekleri, kira ödemelerinin dökümü, tebliğ veya teslim bilgileriyle bildirimler ve taşınmazın özellikleri bir araya getirilmelidir. Kira uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk düzenlemesi dikkate alınır. Kira tespiti davası ile tahliye talebi aynı şey değildir; beş yıl dolması tek başına tahliye sebebi oluşturmaz. Yabancı para ile belirlenen kiralar ve özel rejime tabi ilişkiler ayrıca incelenmelidir.
Sonuç
Beş yıllık sürenin dolması ev sahibinin istediği tutarı kendiliğinden bağlayıcı yapmaz. Yıllık artış ile emsal ve hakkaniyet değerlendirmesine dayanan kira tespiti birbirinden ayrılmalı; sözleşme ve bildirim tarihleri birlikte ele alınmalıdır.
Değerlendirmenin sınırları
Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin açıklamalar her kira türüne uygulanamaz. Dava tarihi, yeni dönem, artış şartı ve bildirimler hükmün hangi dönemden etkili olacağını değiştirebilir; emsal ilanı tek başına kesin bedel değildir.
Sık sorulan sorular
Kiracı beş yıldan önce hiç kira tespiti isteyemez mi?
Beş yıl, her tespit talebinin mutlak ön koşulu değildir; uygulanacak ölçütler farklıdır.
Yeni bedel otomatik iki kat mı olur?
Hayır, sabit bir çarpan yoktur.
Dava açılınca kira ödemesi durur mu?
Hayır; mevcut ödeme yükümlülüğü ve olası farklar ayrıca değerlendirilir.
Dava mutlaka dönem başlamadan mı açılmalı?
Açılabilme zamanı ile bedelin geriye etkili başlangıcı birbirinden ayrılmalıdır.
Kaynaklar ve mevzuat
Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Somut olayın belgeleri, tarihleri ve özel koşulları sonucu değiştirebilir. Süreler ve güncel mevzuat başvuru öncesinde ayrıca kontrol edilmelidir.